Снег сошел – и лед тронулся: весеннее обострение на рынке загородной недвижимости

О том, что рынок загородной недвижимости проснулся после тревожной кризисной спячки, свидетельствует повышенный интерес покупателей. Зимой клиенты начали присматриваться к коттеджным поселкам, изучали информацию в Интернете. С приходом весны они активно звонят, интересуются и уже готовы ездить на просмотры участков. «С марта заметно увеличилось количество звонков, по сравнению с периодом зимнего затишья. Люди уже охотно выезжают на объекты. Пройдут еще две-три недели, и они начнут не только смотреть, но и активно покупать. Ведь в экономклассе клиент, как правило, достаточно быстро принимает решение о покупке, если его устраивают условия», – говорит начальник отдела загородной недвижимости отделения «Проспект Вернадского» корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Светлана Вербина.

Эксперт также отмечает, что за время кризиса сегмент эконом класса пострадал, пожалуй, меньше всего. «Если классы бизнес и премиум в ценовой категории от $500 тыс. до $1 млн. серьезно просели за 2009-2010 годы и не продавался, то эконом наоборот – начал пользоваться большим спросом. Ведь сумму в 1-3 млн. рублей на покупку участка значительно проще накопить или получить в кредит», – говорит Светлана Вербина.

В экономклассе кризис лишь скорректировал цены, заставил продавцов немного «подвинуться». «Но это не было баснословное снижение цен в разы. Сильно подешевели только неудачные проекты, которые и до кризиса сложно было продать. В перспективном же экономичном поселке максимальная скидка, которую мог получить покупатель, не превышала 25%. Потому что в этом сегменте наценка Купить коттедж по Симферопольскому шоссе продавца невелика. Конечно, пытался торговаться каждый без исключения покупатель. И был прав. В кризис все были готовы идти на уступки», – говорит генеральный директор.

КУДА ПОДАЛЬШЕ. ДАЧНИКИ УДАЛЯЮТСЯ ОТ МОСКВЫ

В этом году четко прослеживается тенденция к удалению от МКАД. Не так пугает покупателя дальняя дорога, как больно кусающиеся цены. Покупателям становятся все интереснее дачи, расположенные в так называемых средней и дальней зонах. Причем, границы постепенно смещаются.

Зона до 40 и даже 50 км от Москвы – это теперь ближний сегмент с дорогими объектами. «Диапазон цен, установившихся на объекты, расположенные в 40-километровой зоне от Москвы, позволяет отнести их к бизнесклассу, при условии наличия развитой инфраструктуры и транспортной доступности. Это участки с домами, стоимостью 12-15 млн. рублей», – говорит Светлана Вербина.

Зона от 50 до 80 км – теперь превратилась в средний сегмент. «Четыре года назад за 60-й километр покупатели даже смотреть не выезжали – далеко было. Да и поселков таких совсем мало было. А сейчас на одном только Симферопольском шоссе очень активно застраиваются поселки в среднем и дальнем сегменте», – отмечает Светлана Вербина.

Дальними же дачами нынче  называют участки в поселках, расположенных в 100 км и более от Москвы. «И этот сегмент будет очень активно развиваться, – прогнозирует ген директор. – Во-первых, за 100-м км почти в любом направлении Московская область уже заканчивается. Это существенно удешевляет и землю, и все сопутствующие расходы.  А во-вторых, основные пробки у нас на выезде и въезде в столицу. А это препятствие в любом случае придется преодолевать – будь Ваша дача в 20 км или в 100 км от Москвы. И наконец, третий аргумент – это деньги. Если дача расположена в 50 км от города или в 100 км – это все равно дальняя дорога, от часа езды и более. Только в первом случае Вы заплатите 10-15 млн. руб., а во втором – 3-4 млн. руб. за один и тот же дом на участке той же площади».

Но сохраняется и противоположная тенденция. Как отмечает эксперт, некоторые покупатели все же сохраняют принципиальность в этом вопросе. Они готовы все имеющиеся на сегодня деньги вложить в приобретение земли как можно ближе к Москве, а начать строительство попозже, когда появятся средства.

Повлиять на выбор поселка может не только удаленность от МКАД, но и его размер. В небольшом камерном поселке ежемесячный платеж составляет в среднем 2000-3000 рублей. В крупных благоустроенных поселках эконом класса, где имеются магазины, фитнес-клубы, пляжи и т.д., этот  платеж сразу возрастает до 4000-6000 руб. А в поселках классов бизнес и премиум еще выше – до 15000-30000 руб. в месяц.

ПРОГНОЗ ПОЗИТИВНЫЙ: ДАЧИ БУДУТ ДОРОЖАТЬ

Что же касается прогноза на предстоящий сезон, то эксперты сходятся в одном: этот год будет напряженным, но продуктивным. Один из серьезных аргументов – позитивная динамика на рынке городской недвижимости в 2010 году. «Загородная недвижимость приблизительно на год отстает от городской. В прошлом году стремительно выросли продажи квартир, в этом году, судя по интересу покупателей, коттеджи наверстают упущенное», – говорит генеральный директор компании.

По словам эксперта, те девелоперы, которые за время кризиса не стояли, а продолжили развивать инфраструктуру поселка, провели коммуникации, построили дороги и новые дома – уже в выигрыше. Теперь их участки стали еще более привлекательны для покупателя, а значит – выросли в цене минимум на 10-15%. Что неудивительно: ведь если в прошлом году все эти коммуникации и благоустроенная территория были лишь обещаниями, то теперь их можно увидеть, потрогать и воспользоваться. И чем дальше будет развиваться поселок, тем дороже будет становиться в нем земля.

Эксперт «ИНКОМ-Недвижимость» Светлана Вербина также подтверждает прогноз 10-15% подорожания земли в коттеджных поселках в сезоне 2011: «И в этом нет никаких спекуляций. Рост цены напрямую связан с развитием поселков. За год в них прошло межевание, подготовлены все документы, проведены все коммуникации, построены дороги, заборы, инфраструктура, проданы и застроены первые участки. Все это повышает привлекательность объекта для покупателя. Например, поселок «Петрухино» на Симферопольском шоссе: полный коммуникационный пакет, заборы и дороги между участками, а половина соседей уже этим лето въедет в свои новые дома».

Поэтому специалисты рекомендуют покупать участки именно сейчас: когда цены еще не успели поползти вверх, а поселки уже достаточно благоустроены, чтобы покупатель мог принять окончательное решение.

Доверять слишком уж дешевым предложениям специалисты также не рекомендуют. В последнее время предлагаются участки от 10-12 тыс. рублей за сотку. Скорее всего, речь идет о земле без коммуникаций. «Как правило, такие предложения не оправдывают ожиданий покупателя, это земля далеко не в лучшем месте или без коммуникаций. Дожидаться подведения коммуникаций покупатель может и год, и два. В течение этих лет он строительство так и не начнет, а драгоценное время потеряет», – говорит гендиректор компании.